{"id":65,"date":"2016-05-06T11:49:32","date_gmt":"2016-05-06T11:49:32","guid":{"rendered":"http:\/\/localhost\/notariacesardiez\/?page_id=65"},"modified":"2021-05-19T07:22:04","modified_gmt":"2021-05-19T07:22:04","slug":"hipotecas","status":"publish","type":"page","link":"https:\/\/notariacesardiez.es\/?page_id=65","title":{"rendered":"Hipotecas"},"content":{"rendered":"

Volver a servicios<\/a> – Fuente: Consejo General del Notariado.<\/p>\n

\"notarios<\/a><\/p>\n

La mayor\u00eda de las personas que deciden comprar una casa tienen que solicitar un pr\u00e9stamo hipotecario a una entidad financiera para poder hacer frente al pago de la misma. \u00a0Por ello, lo primero que uno debe hacer es informarse bien de las ofertas existentes y de las obligaciones que se van a contraer.<\/p>\n

PR\u00c9STAMO HIPOTECARIO<\/strong><\/p>\n

Hay dos elementos diferentes y complementarios:<\/p>\n

Un contrato principal de pr\u00e9stamo, por el que una persona o entidad (el acreedor, en general un banco o caja de Ahorros), presta una cantidad de dinero a otra (el deudor).<\/p>\n

La hipoteca, que es la garant\u00eda que el deudor, u otro por \u00e9l, proporciona a quien le presta el dinero. Consiste en que un inmueble (o varios) se ofrece y fija como garant\u00eda de que se va a devolver el pr\u00e9stamo, de manera que si \u00e9ste no se devuelve en los plazos pactados, el banco o caja de ahorros podr\u00eda, con unos procedimientos abreviados, vender en p\u00fablica subasta el inmueble hipotecado para cobrar lo que se le debe, quedando el sobrante para pagar a otros acreedores o, en su defecto, para el deudor.\u00a0Al tener el banco o caja de ahorros una garant\u00eda especialmente eficaz, como es la del inmueble hipotecado, puede otorgar el pr\u00e9stamo con un plazo m\u00e1s largo y un inter\u00e9s m\u00e1s ventajoso que en los cr\u00e9ditos personales.<\/p>\n

El inmueble, salvo que se procediera a la venta en caso de impago, sigue siendo propiedad del deudor, que puede venderlo, alquilarlo o volverlo a hipotecar.\u00a0Esta no es la \u00fanica forma de garant\u00eda posible. Con frecuencia, la entidad financiera exige que a la hipoteca se a\u00f1ada una fianza, que consiste en que una o varias personas respaldan al deudor, oblig\u00e1ndose a pagar si \u00e9ste no lo hace.<\/p>\n

Responsabilidad universal: No hay que olvidar que el deudor del pr\u00e9stamo responde con todos sus bienes, presentes y futuros, del pago del pr\u00e9stamo hipotecario. Si la venta del inmueble hipotecado no llegara a cubrir la deuda, la entidad que concedi\u00f3 el cr\u00e9dito exigir\u00e1 que el deudor responda con cualquier otro bien que tenga o que, en el futuro, pudiera tener.<\/p>\n

Responsabilidad limitada al inmueble hipotecado: No obstante, hoy en d\u00eda hay entidades que conceden pr\u00e9stamos hipotecarios en los que la responsabilidad del deudor se limita \u00fanica y exclusivamente al inmueble hipotecado, quedando liberados, en caso de impago del pr\u00e9stamo, todos los dem\u00e1s bienes que el deudor tenga o pudiera tener en el futuro.<\/p>\n

1.- Petici\u00f3n de pr\u00e9stamo<\/strong><\/p>\n

Estos son los pasos que debe seguir un particular con un banco o caja de ahorros para adquirir una vivienda, que es el supuesto m\u00e1s t\u00edpico, aunque se puede aplicar a cualquier pr\u00e9stamo con hipoteca. Son consejos generales. Recuerda que conviene, ante cualquier duda, acudir a un notario, ya que \u00e9ste va a intervenir en toda hipoteca y es la persona que te puede dar un asesoramiento independiente, imparcial y gratuito sobre cualquier aspecto del pr\u00e9stamo hipotecario.<\/p>\n

Cuestiones de inter\u00e9s:<\/p>\n

1.1. Qu\u00e9 cantidad pedir: Hay que tener en cuenta que, adem\u00e1s de los costes de la compraventa de la vivienda, \u00a0el pr\u00e9stamo hipotecario comporta unos gastos importantes: fiscales (entre el 0,75% y el 1,5% seg\u00fan la Comunidad Aut\u00f3noma sobre el capital que se pida m\u00e1s intereses y costas), la comisi\u00f3n de apertura que cobra el banco (que puede oscilar entre el 0% y el 1,5%); los servicios del notario, registro, gesti\u00f3n, tasaci\u00f3n, estudio, seguro de incendio y, en ocasiones, un seguro de vida y otros productos financieros. Por tanto, hay que contar con ellos y valorar no pedir justo el dinero que necesitemos para pagar la casa, porque en ese caso no tendremos suficiente para hacer frente a todos esos gastos.<\/p>\n

Ten en cuenta que las entidades de cr\u00e9dito no suelen dar de pr\u00e9stamo m\u00e1s del 80 por ciento del valor de la vivienda, y que suelen considerar que las cuotas mensuales no deben superar el 35 o 40 por ciento de los ingresos del que solicita el pr\u00e9stamo.<\/p>\n

1.2. Obtener informaci\u00f3n de varias entidades de cr\u00e9dito mediante la FIPRE (Ficha de informaci\u00f3n precontractual): Dada la importancia de la operaci\u00f3n, no se debe acudir s\u00f3lo a nuestro banco o caja de toda la vida. Hay que comparar distintas ofertas, pues la informaci\u00f3n de la competencia puede servir para negociar incluso con nuestra entidad habitual. Cuestiones b\u00e1sicas son:<\/p>\n

-las comisiones que exija la entidad<\/p>\n

-el tipo de inter\u00e9s que se les aplique: si es fijo o variable y caso de ser variable, el \u00edndice de referencia (Euribor, IRPH\u2026); el diferencial a a\u00f1adir al \u00edndice de referencia (m\u00ednimo aplicable si el \u00edndice de referencia fuera \u00ab0\u00bb) y las vinculaciones de vinculaci\u00f3n.<\/p>\n

-el plazo de devoluci\u00f3n.<\/p>\n

-las posibles obligaciones accesorias (domiciliaci\u00f3n de cuentas y recibos, y seguros vinculados a la concesi\u00f3n del pr\u00e9stamo hipotecario.<\/p>\n

La informaci\u00f3n b\u00e1sica sobre un pr\u00e9stamo hipotecario se consigue mediante un folleto informativo llamado \u201cFicha de informaci\u00f3n precontractual\u201d (FIPRE) que las entidades, con car\u00e1cter general, deben entregar, de forma gratuita, a cualquiera que lo solicite y que proporcionan informaci\u00f3n sobre los pr\u00e9stamos hipotecarios que ofertan.<\/p>\n

1.3. Solicitar el pr\u00e9stamo y obtener la FIPER y la Oferta Vinculante: Una vez comparadas las FIPRE de las distintas entidades de cr\u00e9dito, el cliente elegir\u00e1 aquella entidad cuyo pr\u00e9stamo le parezca mejor y solicitar\u00e1 la \u201cFicha de Informaci\u00f3n Personalizada\u201d (FIPER), que es m\u00e1s espec\u00edfica; una especie de \u201ctraje\u201d hecho a la medida, de acuerdo con su situaci\u00f3n financiera y su necesidad de financiaci\u00f3n. Para elaborar la FIPER, la entidad de cr\u00e9dito realizar\u00e1 gratuitamente un estudio preliminar de la viabilidad de la operaci\u00f3n y especialmente de la capacidad de pago del cliente. Si el cliente tiene capacidad de pago le informar\u00e1 de la necesidad de hacer la tasaci\u00f3n del inmueble y de verificar en el Registro de la Propiedad la situaci\u00f3n de cargas del inmueble. Los gastos que ello conlleve son a cargo del cliente. Si la tasaci\u00f3n cubre el 80 por ciento del pr\u00e9stamo y de la verificaci\u00f3n registral no resultan cargas, la entidad bancaria proporcionar\u00e1 la FIPER al cliente, sin cobrarle m\u00e1s gastos que los de la tasaci\u00f3n y la verificaci\u00f3n registral, para que \u00e9ste pueda conocer las caracter\u00edsticas concretas de la operaci\u00f3n. Esta ficha deber\u00e1 incluir:<\/p>\n

1.El capital concedido<\/p>\n

2.El plazo de amortizaci\u00f3n: n\u00ba de cuotas, periodicidad de pago, importe y fecha de pago, as\u00ed como las implicaciones de amortizaciones parciales.<\/p>\n

3.El inter\u00e9s: nominal inicial, el \u00edndice de referencia para posteriores revisiones, el diferencial a a\u00f1adir al tipo de inter\u00e9s revisado, las cl\u00e1usulas \u201csuelo\u201d y \u201ctecho\u201d, con informaci\u00f3n del tipo de inter\u00e9s m\u00e1ximo y m\u00ednimo junto con la cuota de amortizaci\u00f3n m\u00e1xima y m\u00ednima, y un cuadro de amortizaci\u00f3n.<\/p>\n

4. Las comisiones.<\/p>\n

5. Otros gastos: tasaci\u00f3n, notario, registro.<\/p>\n

A la FIPER se deber\u00e1 adjuntar un documento referido a las cuotas peri\u00f3dicas a pagar frente a diferentes escenarios de evoluci\u00f3n de tipos de inter\u00e9s, con valores m\u00e1ximos, medios y m\u00ednimos de los tipos de referencia en los \u00faltimos quince a\u00f1os. Todo ello te permitir\u00e1 valorar implicaciones y gastos y adoptar una decisi\u00f3n fundada sobre si te interesa o no suscribir el contrato.<\/p>\n

Es importante tener en cuenta que las caracter\u00edsticas del pr\u00e9stamo que figuran en esta ficha personalizada no conllevan ninguna obligaci\u00f3n para la entidad. Es decir: no est\u00e1 obligada a conceder el pr\u00e9stamo o a respetar las condiciones expuestas, si alega alg\u00fan cambio objetivo en las condiciones de mercado, o en el inmueble a hipotecar, o en las condiciones del cliente.<\/p>\n

Sin embargo, es muy diferente si el cliente solicita a la entidad una Oferta Vinculante. De hecho, es recomendable que la pida, ya que las condiciones de la oferta vinculante son inamovibles, y son las que constar\u00e1n en la escritura p\u00fablica. Esta oferta vinculante se facilitar\u00e1 mediante una FIPER en la que, adicionalmente, se especificar\u00e1 que se trata de una oferta vinculante. Su plazo de vigencia, salvo excepciones, ser\u00e1 de al menos 14 d\u00edas naturales.<\/p>\n

2. Escritura p\u00fablica ante el notario<\/strong><\/p>\n

2.1 Elecci\u00f3n del notario: Aceptada la oferta vinculante, se remite la documentaci\u00f3n a un notario para que prepare la escritura p\u00fablica. Es muy importante que sepas que el cliente tiene derecho a elegir el notario ante el que quiere otorgar la escritura, aunque en la documentaci\u00f3n previa no se haga constar expresamente. El cliente debe comunicar al banco o caja de ahorros el notario con el que quiere firmar el pr\u00e9stamo hipotecario.<\/p>\n

2.2 Derecho a examinar la escritura p\u00fablica de pr\u00e9stamo hipotecario: Tambi\u00e9n tienes derecho a examinar el proyecto de escritura (elaborado por el notario conforme a la legalidad vigente) en la notar\u00eda durante los 3 d\u00edas h\u00e1biles anteriores a la firma de la escritura. Esta revisi\u00f3n es muy recomendable para poder corregir a tiempo cualquier error o diferencia con las condiciones negociadas.<\/p>\n

Si hubiese discrepancias entre la oferta vinculante y el contenido financiero del contrato de pr\u00e9stamo hipotecario, el notario tiene la obligaci\u00f3n de informarte y puedes desistir de la operaci\u00f3n o requerir a la entidad para que rectifique el contenido del contrato.<\/p>\n

Adem\u00e1s, si hubiera alguna cl\u00e1usula abusiva, el notario deber\u00e1 pedir al banco que la suprima, siempre que el Tribunal Supremo la haya declarado como tal y est\u00e9 inscrita en el Registro de Condiciones Generales de la Contrataci\u00f3n.<\/p>\n

Si est\u00e1s de acuerdo con el contenido de la escritura, el siguiente paso es acordar una fecha ir a firmarla.<\/p>\n

2.3 El otorgamiento de la escritura: no es s\u00f3lo firmar ante el notario. El prestatario deudor puede pedir que se le deje tiempo para leer la escritura y, a continuaci\u00f3n, el propio notario leer\u00e1 y explicar\u00e1 el contenido del pr\u00e9stamo hipotecario. El contrato, que redacta el notario seg\u00fan la minuta presentada por el banco, suele ser largo, pero es importante prestar la m\u00e1xima atenci\u00f3n, y hacer al notario todas las preguntas que se deseen.<\/p>\n

Antes de la firma, el notario consultar\u00e1 on line los libros del Catastro y del Registro de la Propiedad, en cuanto la aplicaci\u00f3n est\u00e9 disponible, para comprobar que no hay ning\u00fan tipo de carga o limitaci\u00f3n sobrevenidas.
\nEste es el \u00faltimo momento para aclarar todas las dudas que puedas tener, porque, una vez firmada la escritura, no te podr\u00e1s volver atr\u00e1s.
\n2.4 Qui\u00e9n firma: El apoderado o apoderados del banco; el\/los que reciben el pr\u00e9stamo; el\/los due\u00f1os del
\ninmueble que se hipoteca. Normalmente son la misma persona el propietario y quien recibe el pr\u00e9stamo, pero no es necesario que sea as\u00ed. Es posible que una persona reciba el pr\u00e9stamo y que sea otra la que d\u00e9 en garant\u00eda un inmueble que le pertenece.<\/p>\n

2.5 Fianza: A veces el banco puede exigir que, adem\u00e1s de la garant\u00eda de la vivienda, otra persona distinta de la que recibe el pr\u00e9stamo preste fianza. Es necesario tener mucho cuidado con ello porque si el prestatario deja de pagar, la entidad puede pedir a la persona que prest\u00f3 fianza que devuelva el pr\u00e9stamo pendiente de pago por entero y de una vez, sin necesidad siquiera de demostrar que el deudor no tiene bienes para hacer frente a la deuda.<\/p>\n

2.6 Documentos a guardar: Es recomendable que el cliente conserve la copia simple de la escritura p\u00fablica del pr\u00e9stamo hipotecario firmada ante el notario, as\u00ed como los sucesivos documentos de pago de cuotas, para comprobar que se ajustan a lo pactado. El cliente recibir\u00e1 la copia simple, junto con las liquidaciones de los impuestos y gastos correspondientes, normalmente de la gestor\u00eda de la entidad financiera. Tambi\u00e9n puedes solicitar al notario directamente la copia simple del pr\u00e9stamo hipotecario.<\/p>\n

3. Inscripci\u00f3n del pr\u00e9stamo<\/strong><\/p>\n

Para que la hipoteca produzca efectos, es necesario que se inscriba en el Registro de la Propiedad. Para ello, inmediatamente despu\u00e9s de la firma, el notario enviar\u00e1 v\u00eda on line al Registro de la Propiedad la copia electr\u00f3nica autorizada notarial, que es un documento p\u00fablico y que tiene el mismo valor que la copia en papel.<\/p>\n

Tambi\u00e9n se debe liquidar el Impuesto de Actos Jur\u00eddicos Documentados. Este impuesto var\u00eda en cada Comunidad Aut\u00f3noma, y su cuant\u00eda es el resultado de aplicar un porcentaje (que va del el 0\u201975% al 1\u20195%, seg\u00fan la Comunidad Aut\u00f3noma) a la cantidad total garantizada (atenci\u00f3n, no al capital del pr\u00e9stamo, sino a todo lo garantizado por la hipoteca, que es el capital, m\u00e1s intereses y costas, y que, como orientaci\u00f3n, suele acercarse a la mitad del doble del capital del pr\u00e9stamo). Hoy se puede pagar este impuesto desde la notar\u00eda por v\u00eda electr\u00f3nica, lo que te ahorrar\u00e1 tiempo y desplazamiento.<\/p>\n

4. Cancelaci\u00f3n<\/strong>
\nEs una operaci\u00f3n posterior al pr\u00e9stamo, el \u00faltimo acto una vez que se haya pagado totalmente aqu\u00e9l. Cuando el pr\u00e9stamo se abona \u00edntegramente, la hipoteca, que es la garant\u00eda de que ese pr\u00e9stamo se va a pagar, deja de tener sentido y queda ineficaz, pero es necesario un acto formal para hacer constar esa extinci\u00f3n en el Registro, que es la llamada cancelaci\u00f3n.<\/p>\n

Es necesario, por tanto, una escritura p\u00fablica ante notario, la de cancelaci\u00f3n de hipoteca, cuyos gastos ser\u00e1n de cuenta del deudor, es decir, del que pidi\u00f3 la hipoteca o se subrog\u00f3 en ella. En esta escritura no hace falta que intervenga el deudor, sino que la otorgan los representantes del banco o caja de ahorros diciendo que el deudor devolvi\u00f3 el capital del pr\u00e9stamo con todos sus intereses y gastos y solicitando al registrador de la propiedad que cancele la hipoteca. Una vez firmada ante notario, se lleva la escritura de cancelaci\u00f3n al Registro, donde se inscribe, quedando el inmueble completamente \u2018limpio\u2019 de la hipoteca.<\/p>\n

La cancelaci\u00f3n de hipoteca se encuentra exenta de impuestos.<\/p>\n

5. Principales caracter\u00edsticas de los pr\u00e9stamos: Inter\u00e9s y TAE<\/strong><\/p>\n

5.1. Inter\u00e9s: Es el precio que se paga por el pr\u00e9stamo. A la entidad no se le devuelve lo que se prest\u00f3, sino esa cantidad y adem\u00e1s un porcentaje sobre lo que se debe en cada momento. Ese porcentaje es el inter\u00e9s, y es el beneficio principal de la entidad por prestar dinero.<\/p>\n

El inter\u00e9s puede ser fijo si se pacta que no variar\u00e1 durante toda la duraci\u00f3n del pr\u00e9stamo.<\/p>\n

El llamado \u2018precio del dinero\u2019, o inter\u00e9s, var\u00eda en el mercado, por lo que en la actualidad es muy frecuente que el inter\u00e9s de la hipoteca sea variable. Si \u00e9ste es el caso, conviene examinar la evoluci\u00f3n del tipo de referencia que haya elegido el banco y el valor actual del mismo. No hay que olvidarse de sumar al tipo de referencia un diferencial que suele establecer el banco.<\/p>\n

Tan importante como el tipo de referencia y el diferencial establecidos para los pr\u00e9stamos a inter\u00e9s variable, es el llamado \u201csuelo\u201d, que es el tipo de inter\u00e9s m\u00ednimo aplicable al pr\u00e9stamo, con independencia de las variaciones del tipo de referencia. Hay que fijarse siempre si existe o no, y, si existe, conocer cu\u00e1l es, puesto que va a impedir en muchos casos que nuestro pr\u00e9stamo se beneficie de la bajada de los tipos de inter\u00e9s.<\/p>\n

Es tambi\u00e9n muy habitual que en los pr\u00e9stamos a inter\u00e9s variable se establezca un plazo inicial (el primer a\u00f1o o los primeros seis meses) en que el inter\u00e9s es fijo (aunque tambi\u00e9n se puede pactar un inter\u00e9s fijo inicial por m\u00e1s de un a\u00f1o y luego variable por a\u00f1os o por semestres). Hay que tener en cuenta que, muy a menudo ese inter\u00e9s inicial es menor que el que se aplicar\u00e1 despu\u00e9s, de modo que las primeras cuotas -del periodo de inter\u00e9s fijo- ser\u00e1n inferiores a las posteriores que resulten despu\u00e9s de la revisi\u00f3n del tipo de inter\u00e9s.<\/p>\n

5.2 La TAE: Para comparar las diversas ofertas es especialmente importante fijarse en la \u201cTasa Anual equivalente\u201d (TAE), que es el tipo que efectivamente se paga teniendo en cuenta las comisiones que cobra la entidad de cr\u00e9dito, y la forma y tiempo en que se hacen los pagos (por meses, por trimestres, anticipados o no: estas diversas opciones hacen que lo que efectivamente has pagado en un a\u00f1o var\u00ede respecto de lo que habr\u00edas pagado teniendo en cuenta solo el inter\u00e9s nominal.<\/p>\n

La TAE es, podr\u00edamos decir, el inter\u00e9s \u2018real\u2019 de un pr\u00e9stamo, porque incluye no solo el inter\u00e9s nominal, sino otros gastos, y c\u00f3mo se va a devolver. Para comparar costes de pr\u00e9stamo, m\u00e1s que en el inter\u00e9s nominal, f\u00edjate en la TAE: si, analizando dos pr\u00e9stamos, uno de ellos tiene una TAE superior al otro, ser\u00e1 m\u00e1s caro, aunque su inter\u00e9s nominal sea inferior.<\/p>\n

Si quieres saber el tipo actual de las principales referencias para pr\u00e9stamos hipotecarios accede
\na http:\/\/www.bde.es\/clientebanca\/productos\/hipotecas\/cuanto\/cuanto.htm<\/p>\n

6. Forma de devolver el pr\u00e9stamo<\/strong><\/p>\n

6.1. Plazo total: N\u00famero de a\u00f1os en que se va a devolver el pr\u00e9stamo. Cuanto mayor sea el plazo, m\u00e1s intereses se pagan y, por tanto, m\u00e1s se paga en conjunto.<\/p>\n

6.2. Periodicidad de las cuotas: Suele ser mensual en casi todos los casos.<\/p>\n

6.3. Importe de las cuotas: Es lo fundamental para saber si se va a poder hacer frente al pr\u00e9stamo.<\/p>\n

-Si el inter\u00e9s es fijo durante toda la duraci\u00f3n del pr\u00e9stamo: las cuotas ser\u00e1n iguales durante todo el pr\u00e9stamo. Los pr\u00e9stamos a inter\u00e9s fijo tienen la ventaja de que se puede saber desde el principio la cantidad exacta que se va a pagar cada mes y el total pagado al final del pr\u00e9stamo, aunque en este tipo de pr\u00e9stamos el inter\u00e9s, por regla general, es superior al variable.<\/p>\n

-Si el inter\u00e9s es variable: tambi\u00e9n por regla general hay una fase de inter\u00e9s fijo y una segunda fase de inter\u00e9s variable por el mismo tiempo. En \u00e9sta segunda fase se fija un tipo de inter\u00e9s referencial (Euribor, Deuda P\u00fablica, IRPH, etc.), al que se le suma alg\u00fan punto llamado diferencial. Con \u00e9l, resulta la cuota a pagar. Cada periodo de revisi\u00f3n (sea al a\u00f1o o a los seis meses o al trimestre), se vuelve a aplicar ese tipo de inter\u00e9s, con la subida o bajada que haya experimentado desde la vez anterior, sum\u00e1ndole el diferencial, con lo que resultar\u00e1 la nueva cuota para el periodo siguiente, que podr\u00eda ser m\u00e1s alta o m\u00e1s baja que la del anterior periodo.<\/p>\n

6.4. Posibilidad de amortizar anticipadamente: Es posible adelantar cantidades del pr\u00e9stamo, bien para reducirlo, bien para pagarlo completamente, antes del plazo pactado. Cada una de las entidades establece condiciones a esta posibilidad.<\/p>\n

Es importante tener en cuenta varios factores:<\/p>\n

\u2013 Las comisiones que cobra la entidad, por cancelaci\u00f3n parcial o total, sobre todo en caso de inter\u00e9s fijo, porque la comisi\u00f3n suele ser m\u00e1s alta.
\n\u2013 Si existen l\u00edmites m\u00ednimos o m\u00e1ximos del importe de amortizaci\u00f3n anticipada.
\n\u2013 Y si permiten, en caso de adelanto parcial, optar entre reducir el n\u00famero de a\u00f1os del pr\u00e9stamo, o reducir la cuota peri\u00f3dica, o bien solamente admiten una de las dos posibilidades.<\/p>\n

7. Comisiones<\/strong><\/p>\n

Son las cantidades que cobra o puede cobrar la entidad por diversos conceptos. Entre las comisiones m\u00e1s importantes figuran:<\/p>\n

7.1. Apertura: Influye de manera notable sobre el coste real del pr\u00e9stamo. Se incluye para calcular la TAE. Es un porcentaje que la entidad cobra al inicio del pr\u00e9stamo, por una sola vez. La comisi\u00f3n de apertura incluye por Ley la llamada comisi\u00f3n de estudio en los pr\u00e9stamos hipotecarios sobre vivienda (es la que se paga a la entidad financiera en concepto de an\u00e1lisis y estudio de la viabilidad de la operaci\u00f3n), sin que pueda hoy constituir un concepto independiente de la comisi\u00f3n de apertura.<\/p>\n

7.2. Comisi\u00f3n por amortizaci\u00f3n anticipada total o parcial: a las hipotecas que se firmaron antes del 9 de diciembre de 2007 se les aplican esta comisi\u00f3n cuando el titular realiza el pago de una parte o de toda la deuda pendiente. Actualmente para las hipotecas a tipo variable estas comisiones suelen estar entre el 0% y el 0,50%.<\/p>\n

7.3. Compensaci\u00f3n por desistimiento parcial o total: se cre\u00f3 por la Ley 41\/2007. En esta ley se
\nespecifica que a las hipotecas formalizadas a partir del 9 de diciembre de 2007, cuya revisi\u00f3n del tipo de inter\u00e9s sea igual o inferior a doce meses, que recaigan sobre vivienda y que sean a favor de una persona f\u00edsica o jur\u00eddica que tribute por el r\u00e9gimen fiscal de empresa de reducida dimensi\u00f3n, cuando se realice una amortizaci\u00f3n parcial o se cancele todo el pr\u00e9stamo hipotecario, se les aplicar\u00e1 como m\u00e1ximo una comisi\u00f3n del 0,5% los cinco primeros a\u00f1os del pr\u00e9stamo y del 0,25% a partir del sexto a\u00f1o. De forma que esta comisi\u00f3n puede ir desde el 0% hasta el m\u00e1ximo limitado por la ley. Adem\u00e1s, la entidad estar\u00e1 obligada a expedir la documentaci\u00f3n bancaria que acredite el pago del pr\u00e9stamo sin cobrar ninguna comisi\u00f3n por ello. En los dem\u00e1s casos, como hipoteca a tipo fijo o cuyo inter\u00e9s sea revisable a m\u00e1s de un a\u00f1o, o no recaiga sobre vivienda o no la solicite una persona f\u00edsica o una persona jur\u00eddica que tribute por el r\u00e9gimen fiscal de empresa de reducida dimensi\u00f3n, esta comisi\u00f3n no tiene fijado un l\u00edmite legal.<\/p>\n

7.4 Comisi\u00f3n de Compensaci\u00f3n por Riesgo de Tipo de Inter\u00e9s: Es una comisi\u00f3n que cobra la entidad de cr\u00e9dito en las hipotecas con inter\u00e9s fijo o en las hipotecas mixtas (con un periodo superior a un a\u00f1o a inter\u00e9s fijo), o en las hipotecas variables con revisi\u00f3n superior a 12 meses, cuando la cancelaci\u00f3n genere una p\u00e9rdida de capital a la entidad. Esta comisi\u00f3n puede llegar a alcanzar el 5% del capital debido.<\/p>\n

7.5 Comisi\u00f3n por subrogaci\u00f3n de deudor: se cobra en el caso de que el inmueble hipotecado se transmita, usualmente por venta, y es abonada por el adquirente, que, al subrogarse en la hipoteca, pasa a ser el nuevo deudor.<\/p>\n

7.6. Comisi\u00f3n por modificaci\u00f3n de las condiciones: prevista para el caso de que modifique alguna de las condiciones pactadas inicialmente, en especial el plazo o el tipo de inter\u00e9s. Esta comisi\u00f3n variar\u00e1 en funci\u00f3n de la entidad y puede ir del 0% al 2,50% aproximadamente. Si se ampl\u00eda el plazo, el m\u00e1ximo de la comisi\u00f3n es por Ley del 0,1% sobre el capital pendiente. Adem\u00e1s, en la ampliaci\u00f3n de plazo, o en la ampliaci\u00f3n del capital, o cuando se cambian las condiciones del tipo de inter\u00e9s, o se modifican las condiciones financieras (sistema de amortizaci\u00f3n), o las garant\u00edas personales, los gastos notariales y registrales son menores. Ver novaci\u00f3n y subrogaci\u00f3n de pr\u00e9stamos.<\/p>\n

7.7. Comisi\u00f3n por subrogaci\u00f3n de acreedor o por cambio de entidad acreedora: prevista para el caso de que el deudor, durante la vida del pr\u00e9stamo, decida llev\u00e1rselo a otra entidad que le ofrezca mejores condiciones. Por la Ley 2\/1994 esta comisi\u00f3n puede ser como m\u00e1ximo del 1% sobre el capital pendiente. No obstante, si la entidad acreedora demuestra la existencia de un da\u00f1o econ\u00f3mico que no implique la sola p\u00e9rdida de ganancias, producido de forma directa como consecuencia de la amortizaci\u00f3n anticipada, podr\u00e1 reclamar el da\u00f1o. La alegaci\u00f3n del mismo por la acreedora no impedir\u00e1 la realizaci\u00f3n de la subrogaci\u00f3n, y s\u00f3lo dar\u00e1 lugar a que se indemnice, en su momento, la cantidad que corresponda por el da\u00f1o producido. A partir de la Ley 41\/2007, a las hipotecas formalizadas a partir del 9 de diciembre de 2007 cuya revisi\u00f3n del tipo de inter\u00e9s sea igual o inferior a doce meses, que recaigan sobre vivienda y sean a favor de persona f\u00edsica o de persona jur\u00eddica que tribute por el r\u00e9gimen fiscal de empresa de reducida dimensi\u00f3n, se les aplica como m\u00e1ximo una comisi\u00f3n del 0,5% los cinco primeros a\u00f1os del pr\u00e9stamo y del 0,25% a partir del sexto a\u00f1o. De forma que, en estos casos, esta comisi\u00f3n puede ir desde el 0% hasta el m\u00e1ximo limitado por la ley.<\/p>\n

7. 8 Comisi\u00f3n por reclamaci\u00f3n de cuotas impagadas: Se cobra un importe fijo cada vez que el deudor se retrasa en el pago de la cuota hipotecaria en concepto de los gastos que supone la devoluci\u00f3n del recibo y las gestiones de recuperaci\u00f3n de la cuota impagada. La comisi\u00f3n que se cobra var\u00eda seg\u00fan la entidad financiera y oscila entre los 20 y 35 euros.<\/p>\n

8. Otras obligaciones del prestatario<\/strong><\/p>\n

El deudor adem\u00e1s de pagar las cuotas, tiene algunas obligaciones accesorias que tambi\u00e9n debe cumplir. Hay que formalizar un seguro sobre el inmueble hipotecado, habitualmente de da\u00f1os e incendios, aunque a veces los bancos o cajas exigen tambi\u00e9n un seguro de vida. Y l\u00f3gicamente la obligaci\u00f3n es abonar la prima anual del seguro.<\/p>\n

Adem\u00e1s debe de estar al corriente del pago del IBI, de los gastos de comunidad de propietarios y, en su caso, de otros impuestos que puedan gravar el inmueble como por ejemplo urban\u00edsticos.<\/p>\n

9. Gastos de la operaci\u00f3n<\/strong><\/p>\n

Relaci\u00f3n orientativa de los gastos totales que pagar\u00e1 la persona que solicite el pr\u00e9stamo:<\/p>\n

9.1. Previos al otorgamiento de la escritura p\u00fablica:\u00a0La entidad financiera efectuar\u00e1 una tasaci\u00f3n del o de los inmuebles que se pretenden hipotecar, a cargo de una sociedad especializada.
\nSolicitar\u00e1 informaci\u00f3n al Registro de la Propiedad para comprobar que no existen cargas que afecten a aqu\u00e9l e impidan la operaci\u00f3n -b\u00e1sicamente otras hipotecas o embargos-.
\nLos gastos de estos tr\u00e1mites han de ser abonados, si se han efectuado, aunque finalmente no se llegue a conceder el pr\u00e9stamo.<\/p>\n

9.2. Gastos que se pagan cuando se firma la escritura p\u00fablica.
\n-Comisi\u00f3n de apertura: (Ver 7.1 Comisiones).
\n-Impuesto de Actos Jur\u00eddicos Documentados: (Ver 3 Inscripci\u00f3n pr\u00e9stamos).
\n-Notario: la escritura p\u00fablica del pr\u00e9stamo hipotecario. La factura depende de lo solicitado y est\u00e1 fijada en los aranceles aprobados por Real Decreto.
\n-Registro de la Propiedad: para la inscripci\u00f3n de la hipoteca. Igual que con los notarios, la factura depende de lo solicitado, y los aranceles est\u00e1n aprobados por Real Decreto.
\n-Gesti\u00f3n de las escrituras: La escritura, una vez firmada, es enviada por el notario por v\u00eda electr\u00f3nica al registro, con las m\u00e1ximas garant\u00edas de seguridad. Adem\u00e1s, hay que pagar el impuesto de Acto Jur\u00eddico Documentado y llevar copia de la escritura al Registro de la Propiedad. Todo ello se puede hacer ya on line, desde la propia notar\u00eda, inmediatamente despu\u00e9s de la firma de la escritura. Aun existiendo esta facilidad de hacerlo todo desde la propia notar\u00eda, estos tr\u00e1mites los acostumbra a realizar el gestor designado por la entidad de cr\u00e9dito. Conviene enterarse de cu\u00e1l es el coste de esta gesti\u00f3n, pues las tarifas pueden variar mucho. No deber\u00edas aceptar que el banco te imponga una gestor\u00eda que preste un servicio anormalmente caro.<\/p>\n

Es importante tener en cuenta, a la hora de hacer los c\u00e1lculos, que \u00e9stos son los gastos del pr\u00e9stamo hipotecario. Si \u00e9ste va precedido de una compraventa, se devengar\u00e1n otros gastos.<\/p>\n

10. Novaci\u00f3n y subrogaci\u00f3n de pr\u00e9stamo<\/strong><\/p>\n

Los cambios del mercado crediticio en los \u00faltimos a\u00f1os hacen que las personas que tienen contratado un pr\u00e9stamo hipotecario con una entidad de cr\u00e9dito puedan encontrarse con que el inter\u00e9s que pagan es superior al inter\u00e9s medio existente en el mercado. Existe la opci\u00f3n de negociar con la entidad financiera una bajada del tipo de inter\u00e9s o, si no es posible, trasladar el pr\u00e9stamo a otra entidad que ofrezca mejores condiciones.<\/p>\n

Para facilitar estas operaciones y abaratar los costes se dict\u00f3 la Ley 2\/1994, de 30 de marzo, sobre subrogaci\u00f3n y modificaci\u00f3n de pr\u00e9stamos hipotecarios, que distingue dos supuestos:<\/p>\n

10.1. Novaci\u00f3n del pr\u00e9stamo hipotecario: Consiste simplemente en un acuerdo con tu banco o caja de ahorros para ampliar o reducir el capital, modificar el plazo de duraci\u00f3n pactado, las condiciones del tipo de inter\u00e9s inicialmente pactado o vigente, el m\u00e9todo o sistema de amortizaci\u00f3n y cualesquiera otras condiciones financieras del pr\u00e9stamo. Tambi\u00e9n se puede pactar la prestaci\u00f3n o modificaci\u00f3n de las garant\u00edas personales.<\/p>\n

Es una buena soluci\u00f3n ya que los gastos son m\u00ednimos. Tanto la escritura notarial como los gastos de registro est\u00e1n fuertemente rebajados, y adem\u00e1s en el caso de modificaci\u00f3n del plazo y de lo que afecte al inter\u00e9s no hay que pagar impuesto alguno porque la ley declara que esta operaci\u00f3n est\u00e1 exenta de ellos. Es posible, no obstante, que la entidad cobre una comisi\u00f3n, que se suele denominar \u2018Comisi\u00f3n por modificaci\u00f3n de las condiciones\u201d, si est\u00e1 pactada en la escritura de hipoteca. (Ver 7. Comisiones)<\/p>\n

10.2. Subrogaci\u00f3n del pr\u00e9stamo hipotecario: Si no consigues la mejora deseada por parte de la entidad que inicialmente te concedi\u00f3 el pr\u00e9stamo cabe la posibilidad de trasladarlo a otra entidad, qued\u00e1ndose sin \u00e9l el banco o caja que te lo concedi\u00f3 inicialmente. Es lo que se llama subrogaci\u00f3n de entidad acreedora.<\/p>\n

El procedimiento consiste b\u00e1sicamente en acudir a la entidad que ofrezca mejores condiciones, la cual deber\u00e1 emitir una oferta vinculante. Esta oferta debe contener las nuevas condiciones que se ofrecen, y la nueva entidad no podr\u00e1 cobrar despu\u00e9s comisiones o gastos que no se hayan pactado en esa oferta. A continuaci\u00f3n, la nueva entidad financiera notifica por conducto notarial la oferta a la antigua entidad, la cual puede emitir, en el plazo de 7 d\u00edas naturales, una certificaci\u00f3n haciendo constar cu\u00e1l es la cantidad exacta que se le debe, aunque la entidad no est\u00e1 jur\u00eddicamente obligada a expedir esta certificaci\u00f3n.<\/p>\n

Entregada la certificaci\u00f3n, durante los 15 d\u00edas naturales siguientes, a contar desde la notificaci\u00f3n, la entidad acreedora puede asumir las condiciones de inter\u00e9s que ofrec\u00eda la otra entidad, es decir, puede igualar la oferta de la nueva entidad, lo que deber\u00e1 manifestar ante el mismo notario que le efectu\u00f3 la notificaci\u00f3n, con lo cual no proseguir\u00eda la subrogaci\u00f3n. A tal fin, en el plazo de los 10 d\u00edas h\u00e1biles, deber\u00e1 trasladar al deudor oferta vinculante igualando o mejorando las condiciones de la otra entidad.<\/p>\n

Si la entidad primitiva no emite la certificaci\u00f3n en 7 d\u00edas, o, aunque la emita, no evita la subrogaci\u00f3n en el plazo de 15 d\u00edas en los t\u00e9rminos expuestos, se procede al otorgamiento de la escritura p\u00fablica de subrogaci\u00f3n. Por esta escritura, la nueva entidad ocupa el lugar de la entidad anterior, a la que se le transfiere el importe de lo adeudado, y se subroga en el pr\u00e9stamo hipotecario existente, respet\u00e1ndose las condiciones anteriores, salvo en lo concerniente a las nuevas condiciones del tipo de inter\u00e9s, a la duraci\u00f3n, o a ambas.<\/p>\n

10.3. El coste de la operaci\u00f3n viene determinado fundamentalmente por las comisiones bancarias, porque, como en la novaci\u00f3n, tanto los aranceles de la escritura como los del registro est\u00e1n rebajados (los honorarios notariales son los correspondientes a los documentos sin cuant\u00eda, y los registrales tienen en cuenta la cifra del capital pendiente de amortizar con una reducci\u00f3n del 90%), y no hay que pagar impuestos.<\/p>\n

Habr\u00e1 que abonar en primer lugar a la antigua entidad la cantidad que proceda en concepto de comisi\u00f3n de cancelaci\u00f3n o de cambio de entidad acreedora. Esta comisi\u00f3n se calcula sobre la parte del capital pendiente al tiempo de la subrogaci\u00f3n y s\u00f3lo procede si expresamente se ha pactado en la escritura de la hipoteca, (Ver 7. Comisiones)<\/p>\n

Si el inter\u00e9s preexistente es fijo no hay ninguna limitaci\u00f3n legal. Por lo que es conveniente consultar la comisi\u00f3n establecida para tal supuesto, la cual vendr\u00e1 recogida en la escritura de constituci\u00f3n del pr\u00e9stamo hipotecario.
\nA la nueva entidad habr\u00e1 tambi\u00e9n, quiz\u00e1, que pagar una comisi\u00f3n de apertura que es totalmente libre y viene determinada por la negociaci\u00f3n con el cliente. Se trata de un dato m\u00e1s a tener en cuenta a la hora de evaluar si el coste de la operaci\u00f3n resulta compensado por la reducci\u00f3n del inter\u00e9s.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Volver a servicios – Fuente: Consejo General del Notariado. La mayor\u00eda de las personas que deciden comprar una casa tienen que solicitar un pr\u00e9stamo hipotecario a una entidad financiera para poder hacer frente al pago de la misma. \u00a0Por ello,… <\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"parent":0,"menu_order":0,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","template":"","meta":[],"categories":[4],"tags":[65,63,88,89,68,86,64,90,91,44,93,67,92,87,10,13,9,47,85],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/notariacesardiez.es\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/pages\/65"}],"collection":[{"href":"https:\/\/notariacesardiez.es\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/pages"}],"about":[{"href":"https:\/\/notariacesardiez.es\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/types\/page"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/notariacesardiez.es\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/notariacesardiez.es\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcomments&post=65"}],"version-history":[{"count":7,"href":"https:\/\/notariacesardiez.es\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/pages\/65\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":456,"href":"https:\/\/notariacesardiez.es\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/pages\/65\/revisions\/456"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/notariacesardiez.es\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fmedia&parent=65"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/notariacesardiez.es\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcategories&post=65"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/notariacesardiez.es\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Ftags&post=65"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}